日前，由成都市楼宇经济促进会、楼宇经济天府学院、仲量联行联合主办的“破局求新”2019成都甲级办公楼Top50报告正式对外发布。近百位写字楼行业内精英一起探讨未来成都写字楼行业发展方向，探寻“未来办公”的产业支撑与来自企业与员工的真实诉求。

　　拥有400多栋商务楼宇庞大体量楼宇经济的青羊而言，如何在新一年市场变化中找准发展定位，如何根据产业结构变化和租户需求洞察市场，这份榜单值得阅读和深思。

　　A 首次公布Top50完整榜单

　　“2019年成都办公楼市场空置率持续回落，创九年新低，成都经济发展动能及产业转型是支撑办公需求的核心驱动力。”谈及发布初衷，仲量联行成都董事总经理谢凌介绍，报告引领性地将成都全市层面一级、二级租赁市场需求端全貌清晰展现，并首次完整公布成都甲级办公楼租户Top50榜单，探寻“未来办公”的产业支撑与来自企业与员工的真实诉求。

　　2019年成都Top50榜单，出现大量科技新媒体(TMT)企业的身影，科技互联网产业对成都办公楼市场需求增长的支撑作用进一步凸显。相较2017年，入围Top50榜单中TMT企业为11家，而2019年榜单已增至15家。其中，字节跳动成功跻身成都租户Top50榜首。此外，OPPO首次入榜，跻身Top10行列，爱齐科技、美团、苹果、维塔士等中外资企业成为Top50榜单中的一员。整体来看，TMT、金融业、房地产业、医药及生命科学产业成为Top50榜单主力。

　　榜单显示，Top50租户承租面积的中位数由2017年的4456平方米上升至2019年的5790平方米，而Top50榜单门槛也从2017年的2351平方米升至3400平方米。值得关注的是，头部企业持续主导办公市场需求，其企业数量仅占总量1%，但承租面积贡献率已超16%。

　　报告显示，在本轮经济周期中，企业更加注重办公空间的整合，提升空间利用效率、节省成本。成都作为中西部地区的门户城市，是企业西进中国的桥头堡，越来越多的企业在成都开设区域总部并将重要职能部门转移至成都。外资企业早年是成都办公楼市场的重要引擎，而中资企业在全球经济崭露头角，对成都办公楼市场的影响力亦逐年提升。就企业的办公选址策略而言，位于成熟商务区、单一业权、获得绿色建筑认证的优质办公楼更受Top50企业青睐。

　　“聚焦成都经济与产业发展，关注企业办公需求演变，探索行业发展最新趋势，为市场主体破局未来发展战略提供专业、科学的研究数据与市场分析，这是Top50报告带给行业的价值所在。”谢凌说。

　　B 成都甲级办公楼市场洞察

　　基于对成都甲级办公楼市场超过3500个企业的调研数据，仲量联行同步发布市场最新数据及趋势展望。

　　成都甲级办公楼大于3000平方米的主力租户虽数量不多，仅占总量3.3%，但其去化面积占比却高达32.1%。纵观外资企业在全市布局，其更多分布于市中心传统CBD的甲级办公楼中，占比达到20.4%，居各子市场之首。

　　从租户产业结构来看，金融、房地产、TMT产业成为成都甲级办公楼前三大主力需求主体，服务业紧随其后。

　　租户主导行业的地理分布亦各具特征。市中心传统CBD以金融、零售贸易行业需求为主导；金融城和大源板块则以高科技、金融、房地产行业需求为核心驱动力；对于第三方办公而言，他们青睐成熟度更高的商务区，其在市中心和金融城的布局占比相对更高。

　　作为成都战略新兴产业，科技互联网产业成为办公楼需求的核心支撑。2018-2019年，TMT产业位列成都办公楼市场新增需求前三。数据显示，成都甲级办公楼的TMT租户中近2/3落户高新南区。市中心传统CBD则对TMT头部企业更具吸引力。

　　C 二级租赁市场蓬勃兴起

　　2016-2019年，第三方办公在成都快速扩张。“随着成都办公楼市场成熟度逐步提升，租赁市场中‘转租’现象开始出现并迅速被市场接受，第三方办公开始将具有现代理念的楼宇经济及办公空间运营服务带给终端企业。”报告显示，办公楼租赁市场分化出一级租赁市场和二级租赁市场，前者是指业主方将办公空间直接出租给终端企业的传统租赁模式，后者则是第三方办公承租业主方的空间后，经过装修改造再出租给终端企业的新型模式，并在后期企业进驻后提供空间的管理服务。

　　2018年，成都办公楼二级租赁市场进入供应高峰期，2019年联合办公在成都的扩张步伐减慢。

　　对比成都办公楼一二级租赁市场需求，金融业是一级租赁市场需求的首位产业，而TMT是二级租赁市场需求的首位产业。房地产及建筑业作为成都办公楼市场自用需求的主要贡献产业，则更青睐一级租赁市场。

　　仲量联行成都商业地产部负责人黄璐对此表示：“办公楼传统租赁市场出现一二级租赁市场的分化，不仅仅只意味着市场中间商的出现，它更代表着办公楼市场的专业分工朝向精细化的方向发展，而代理机构也将在成熟度更高的市场中提供专业服务，促进办公楼市场可持续发展。”

　　“未来，构建第三方办公良性、可持续的发展路径，市场主体须从运营、科技、资产三大视角尝试突破。”黄璐表示。

　　D 新经济将成楼宇经济发展新引擎

　　报告同时指出，成都办公楼需求在新一轮经济周期中仍保持稳健，这离不开三产服务业的传统产业优势，以及成都打造科技创新中心、大力发展新经济的发展战略。

　　仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“仲量联行持续关注成都办公楼市场的头部企业与市场需求发展的最新趋势，全样本调研数据为揭开办公楼市场需求端‘迷雾’奠定坚实基础。”

　　分析2019年的最新调研数据，成都办公楼市场的需求与2015年相比已出现根本性转变，科技、互联网、大健康等新经济产业成为核心驱动力。“现代服务业、互联网经济、以5G和人工智能为代表的高新科技产业，以及关注民生的大健康产业都将成为未来经济发展的着力点。”在楼宇经济3.0时期，科技成为楼宇经济发展的核心驱动力，产业转型引发办公楼市场需求随之转变。

　　“未来楼宇经济应聚焦企业与人，从不同产业真实需求出发，打造满足多元、专业、互动性更强的办公空间。”仲量联行预测，未来成都办公楼市场需求将在产业转型中持续焕发活力，新经济企业将成为楼宇经济发展的新引擎。

　　楼宇速递

　　凯乐广场牵手高力国际 开启存量楼宇改造之门

　　对于上了“年纪”的商务楼宇来说，经历了十余年以上的市场快速发展，已经成为最具投资价值和稳定回报的优质资产。但由于时间推移和设计的局限，很多之前风光无两的商务楼宇在日新月异的发展潮流中已经逐渐落伍。

　　与此同时，城市中心城区受制于载体限制，可供开发建设的土地资源日渐稀缺，城市更新和存量改造已经成为市场发展趋势。

　　日前，由青羊区商务局、区投促局、区公园城市和更新局指导，高力国际、泰恒置业主办，青羊区楼宇经济促进会承办的“楼宇智能· 服务提升”主题沙龙活动举行，来自政府职能部门政府领导、行业专家共同探讨青羊商务楼宇“转、改、升”话题，并现场见证了泰恒置业与高力国际关于凯乐项目改造全程服务合作的签约启动。

　　存量楼宇“改、转、升”，不是简单的修修补补，是以提升城市品质为目标，秉承城市有机更新理念，通过存量楼宇的软硬件全面改造、产业功能和业态的全面提升，重塑辖区城市形象和产业经济高地形象。

　　签约仪式上，作为成都市、青羊区老旧楼宇代表的凯乐广场，与高力国际达成共识，双方将在楼宇硬软件配套设施和服务上开展深度合作。双方表示，通过改善楼宇硬件标准、提高物业管理服务、完善项目商务配套等，显著提升了租户品质、租金水平和资产价值，使项目重新焕发生机。

　　青羊关注

　　众多共享办公品牌落户青羊

　　传统办公室需要自己装修，自己购买办公家具以及办公设备，对于刚创业的或只需要短时间租赁办公室的团队来说是相当的不划算。共享经济成为市场宠儿，联合办公的兴起，让更多的需要小面积和短期租赁的团队找到适合自己的办公室。

　　作为联合办公的“鼻祖”，WeWork落户青羊领地中心的联合办公空间，为1-55人的团队提供更便捷的办公室租赁方式。服务涵盖办公、休闲娱乐、工商财税等配套服务。

　　事实上，以联合办公为代表的共享经济，早已经在青羊择地生根。2015年，作为专注于为初创团队提供帮扶和孵化的企业 WorKING文创孵化器落户东胜街8号庄森大厦，为创业者们提供业务扶持、大师培训、政策指导、资本引入、IP孵化等多种全方位的合作。

　　落户少城视井文创产业园的WE+酷窝联合办公空间，一度每天接待10到15组意向团队。此外，包括侠客岛、泰恒联合办公等为代表的成都本土品牌也在青羊不断发展壮大。从另一个角度来说，青羊区联合办公市场的发展，也对报告中提到的二级租赁市场蓬勃兴起有了充分的佐证。（张国祥）