天荟TODTOWN项目

　　在交通+上盖物业上作文章

　　由新鸿基地产、上海城开、上海闵行城投三方联合开发的莘庄站体复合城天荟TODTOWN，被认为是上海第一个真正意义上的TOD项目，其在“交通”和“上盖物业”的类型上较为丰富。

　　项目所在的莘庄火车站于1995年建成，2条地铁线，2条铁路线，10多条公交线在此交汇，每日客流量达20多万。项目所在土地由于铁路和地铁线路的分割，出让面积仅为11.7万平方米，且形状狭长分裂，不具备大规模开发利用条件。

　　在地块零碎不规则，中间穿插着轨道交通轨行区域，开发过程中维持轨道交通持续运行等不利条件下，以“加盖子”的方式在已建成的交通枢纽正上方搭建巨型平台，集中利用原本铁路轨道之间以及周边零散土地的上层空间，在可供应土地匮乏的情况下，通过TOD“造地”来增加建设城市建设空间。“上盖开发将原本被铁路割裂的两边联系起来，既提供了市政交通、市政公用设施的运营空间，又给商业综合项目提供了一个二次开发的‘人工基地’。”

　　通过构建大平台，利用上层空间的建筑设想，使用面积由11.71万平方米出让面积扩展到空间上的19万平方米，地上开发量达到了40.5万平方米。

　　作为上海莘庄主要的交通枢纽，TODTOWN直接连接铁路站和上盖物业，交通换乘在这里被融入到以人为本的空间中，不再是单纯的功能性设施，而成为城市生活的触媒。减少依赖私家车、舒缓道路拥挤的问题。

　　“项目开发，最大特色是创造了一个充满活力的都市新空间，开创一种崭新的生活方式。”在一块原本四分五裂的边角料土地上、在原先因为铁路穿过而变成城市边缘的地区，利用设计赋予它鲜明亮丽的形象和充满魅力的活动，让项目变为一个有个性和活力的场所，促进社会交往和经济互动。

　　紫藤路站（万象城）TOD项目

　　土地集约利用的经典佳作

　　对于寸土寸金的上海来说，如何集约利用土地是城市可持续发展的关键。作为上海集约使用土地资源的又一例，上海万象城TOD项目就是其中的代表。

　　2017年9月，华润置地携手申通集团资产的首个土地集约化的商业项目——上海万象城盛大启幕。这不仅仅是一个大型商业项目，更是上海首个商业运营的地铁停车场上盖综合体项目，地下竟然是停放地铁车辆的大型场地。

　　位于轨交10号线吴中路停车场紫藤路站上盖的上海万象城TOD项目，总体量53万平方米，包括24万平方米万象城购物中心、14万平方米超A级写字楼，3万平方米国际轻奢时尚酒店（酒店品牌）和国内首家地铁博物馆，上盖平台由上海申通地铁集团负责建设，上盖物业由华润集团负责投资运营管理。

　　在土地取得上，项目所在地块由上海申通地铁于2009年6月以底价12.15亿元独家拿地，注册子公司“上海通益置业有限公司”持有该地块。

　　在开发方式上，采取股权投资的方式，华润置地以10亿元价格竞得上海通益置业有限公司50%股权。在建设运营上，上海申通地铁公司负责地下部分——车辆段建设，华润置地负责地上部分—万象城的开发和后期运营。

　　申通地铁集团借鉴发达城市的先进经验，在地铁停车场上做一个“盖子”，在上面进行综合开发利用。这样一来，最直接的效果就是为城市创造出一块新的“土地”节约利用土地。而在上盖物业的投资运营管理上，当其他购物中心仅有一个首层，而上海万象城独具匠心地采用多首层设计，分别连接地铁、吴中路地面、星空广场及写字楼区域，使不同区域与通过不同交通方式抵达的客流无缝融合，既可巧妙引导人流动线，同时也让消费者最便捷地进入购物中心。

　　陕西南路站（环贸）TOD

　　项目时尚潮流购物新地标

　　对于消费者来说，购物已成为一种享受，购物中心已成为离不开的生活场所。商业空间里，也更需要能提供沉浸式体验的全体验空间。

　　这个全体验包括很多方面，像是愈来愈多的特色的餐饮空间和非正式就餐空间——比如和公共空间完全融合的咖啡吧和餐饮，也包括很人性化的服务设施，比如洗手间、母婴室，甚至是提供给等候女性购物的男性专属休息区。

　　TOD类型的项目也是一种特殊的全体验，是以公交枢纽为中心、发展多功能复合空间的开发模式。陕西南路站（环贸）TOD项目的上盖物业，iapm环贸广场就是其中的代表。

　　项目位于徐汇区陕西南路地铁站（地铁 1 号线、10 号线和 12 号线）上方，出入口与上海环贸广场直接联通，集甲级写字楼、商业、高级公寓于一体，以糅合上海优美城市特色及大都会活力为设计蓝本，在设计上取材上海历史名胜石库门特色，并巧妙结合欧陆风情与现代气息。其中，iapm大型商场面积约12万㎡，汇聚逾238个国金高端潮流品牌，由香港新鸿基集团负责运营管理。

　　项目的成功，很重要的一点，就在于它和整个公共交通的无缝对接，方便到达。它位于陕西南路地铁站的地铁上盖，下面涵盖了3条地铁线。轨交陕西南路站是个大站，设计与“地铁上盖”结合起来。陕西南路站（环贸）TOD 项目采取地上地下同步修建的方式，内部立体互联互通，站点内部一端连接着巴黎春天百货，而另一端则是上海环贸IPAM，12号线的6、7、8出入口都直接通往上海环贸IPAM内部，1号线、10号线出入口分别对应商场和电影院。

　　在地铁换乘大厅之上，做了一个有着丰富景观的屋顶花园，既提供了面向城市的优美的第五立面，又增加了顾客在自然环境中的体验感。

　　龙华中路站（绿地中心）TOD 项目

　　绿色空间设计布局是亮点

　　TOD是一种以利用公共交通为前提、力图实现不依赖汽车的城市开发模式。近年来，在有效利用地下空间的同时，提高车站周边开发密度与完善步行者网络这一技术经验，开始作为国外城市建设的范本。

　　龙华中路站（绿地中心）TOD 项目就是杰出的代表。项目位于徐汇区龙华中路站（地铁 7 号线与 12 号线）的正上方，是由商业楼与办公楼组成的综合设施。由绿地集团委托日建负责设计。项目的最大特色主要体现空间设计和布局上，以打造“绿色第二大地”为设计主题，由绿地集团负责投资运营管理。

　　地铁在用地正中通过，因轨道的正上方不可修建建筑，所以绿地中心TOD项目把整个地块作成屋顶花园。以地铁为谷底，以两端隆起的高地包围整个设施的设想，通过积极利用地铁得来的空地，在自然元素不断减少的上海打造出绿色的开放空间，并将其作为休憩场所向广大市民开放。

　　项目采取地铁上盖商业的方式，在建筑物内部通过中庭空间、采光井等方式向地下引入自然光源，打造下沉广场、延展平台将自然光及自然风引入地下，避免昏暗地下空间氛围的同时，强化地上地下的一体化感受，让人在TOD区域内能够感受到高低错落的城市天际线、简洁大气的建筑立面和街区温暖的内透光。

　　如何将车站、商业设施与公交站等流畅连接在一起提高回游性，是TOD的重要课题。上海绿地中心采用将地铁出口设置于商业设施正中、从而达到吸引从车站出来的乘客进入商业设施的设计。在功能塑造上，让办公、商业、配套与居住融为一体，周边配套设施与地铁站点直线距离不超过500米，形成了真正意义上的产业社区。（张国祥）