楼宇塑“质”

　　老建筑的涅槃重生路

　　1929ARTSPACE作为原上海百年集团旗下宾馆，是探索产权与运营权分离的成功案例。取得20年经营权的上海金现资本，投入千万资金用于硬件设施的拆、改、留、修，只是其迈出的一小步。 

　　不趟旧路的金现资产，更多着眼于去除传统楼宇业态的同质化。 

　　2012年拿到租约进场，2014年实现招商满租，2015年收回改造成本，2017年税收贡献1.53亿元……1929ARTSpace项目的成功改造，秘诀在于楼宇专业化、特色化品牌价值塑造。 

　　“在业态定位上，1929ARTSPACE目标客户群锁定在金融和艺术两大板块，并引入与之相关的设计、文化等配套产业实现跨界融合；部分空间设计加入共享办公理念和定制化办公，并与之匹配相应产业的装潢设计风格，形成与周边传统商务型写字楼形成差异化竞争的特色化专业楼宇，吸引了一批追求个性化和空间自由化需求的客户。”资本方负责人介绍，塑造品牌特色楼宇，改造要由内而外，内外兼修。1929ARTSPACE项目的与周边街区同步打造，不仅提升了街区品质，同时也改善了周边环境，还把历史建筑保留下来。作为一栋品牌化、专业化特色明显的“老改新”楼宇，每个入驻企业在1929ARTSPACE都有着鲜明的文化特色。例如艺术设计类的荷兰设计会和GADesign、金融机构类的银河德瑞资本、饮食制造业的秋萍茶宴，既有自身的企业文化，又实现了彼此间的共生共荣。 

　　作为资本运作的成功案例，这座经久离衰的老建筑遇上资本，也从年年亏损的老旧宾馆，蝶变而成金融+艺术的专业化特色品牌楼宇。 

　　同在一江之畔，同为资本运作+特色楼宇品牌的改造案例，临潼188金融创新中心的成功，得益于“金融创新孵化器”的专业化、特色化、品牌化定位。 

　　人无我有，人有我专的临潼188金融创新中心，采取酒店式物业管理风格，目标客户群锁定为金融创新孵化器，酒店式多空间的分割布局，能够更好匹配其租户数量较多、单个租户员工少、工位所需空间规模小的实际情况。“酒店式管理也省去了初创公司的行政类琐事，将物业变身为一个类‘联合办公’理念的场所，吸引了银河证券、银河投资及德润资本等企业入驻。” 

　　2016年9月动工改造，2017年2月正式启动招商，半年左右的时间，成功将一座废弃的老宾馆变成了“现代化办公+创新性的酒店式物管风格”的办公楼。目前，园区整体出租率已超过85%，租金实现从4元/平方米/天升至5.5-7元/平方米/天，年收入从改造前约450万元增至改造后的1200万元。，收入将近翻了三番。

　　基金介入

　　催生存量楼宇利益最大化

　　可以看出，在改造模式上，11929ARTSPACE和临潼188金融创新中心都是引入基金公司，对物业进行整体租赁，通过资本运作盘活、升级欠缺维护或者运营不力的写字楼物业。那么，在存量改造市场里，基金是如何发挥作用的呢？上海乾立股权投资基金管理有限公司总裁成斌对此作了详细解读。 

　　成斌表示，基金是撬动整个存量市场最大的生力军。一个存量物业在原有业主手上很少进行改造，原因之一是物业本身现金流比较稳定，不太愿意把租户赶出去或进行调整，其二是改造的费用确实不低，所以一般业主也不愿意去进行改造。但作为基金来讲，却有较大的存量改造意愿，因为并购完成后，首先考量的是物业增值，国内物业增值的逻辑比较简单，就是租金除以资本化率，这是物业价值。租金要提升，首先硬件要提升，还有就是招商运营能力要强，所以在这种目标推动下，基金会推动整个存量物业的改造。 

　　“私募基金介入存量改造，一个最核心的要素是能够比较熟练地利用金融工具。”成斌说，存量改造对于金融需求比较大，所以基金会在金融工具上对改造进行支持，另一方面，乾立基金本身是一家房地产私募基金管理有限公司，所以在经营性投资的过程里面会输出自己的主动管理能力，会对整个项目的改造、运营等环节进行监管，这也是基金公司为投资人负责的体现。 

　　在成斌看来，对于存量改造，基金是一个非常成熟的投资模式。“存量改造分为重资产模式及轻资产模式两大类。”成斌解释说，重资产模式一般通过资产买入或股权并购老旧商业地产项目的方式获得标的；轻资产模式通常为通过租赁或合作的方式获得物业的使用权，之后进行改造并二次租赁的改造运营模式，1929ARTSPACE和临潼188金融创新中心项目就属于这种。 

　　成斌表示，改造与运营两大环节，实质上需要实现“艺术家心灵”与“资本家头脑”的有效结合，空间改造要结合存量物业原有特点，要突破传统空间布局，但又要有清晰的目的性，即最终达成的目标就是实现空间效益最大化，体现在量化标准上就是具有一定粘性的租户和稳定的现金流。

　　商家青睐

　　独特运营理念吸引入驻

　　上海东大名路，1929ARTSPACE的楼外是车水马龙的喧闹景象，楼内的秋萍茶宴却是另一番世外桃源。秋萍茶宴为“中国茶宴第一人”、高级评茶师刘秋萍创办，历经四次搬迁，最后落户1929ARTSPACE，成了当地各界雅致人士必来之处。秋萍茶宴负责人王颖表示，1929ARTSPACE运营改造理念非常独特，用最有效的比例和设计将金融和艺术进行了跨界融合，“茶宴馆选择1929ARTSPACE，是非常喜欢它的运营理念，让每个入驻企业都保有自己鲜明的公司文化，这比选择常规铺面来经营更具灵活性，也有更大的发挥度。” 

　　作为一家为国内房产投资者提供一个搜索及咨询海外房源信息的平台，居外网在圈里圈外都颇有口碑。2012年，居外有限公司上海分公司注册成立，首选办公地点就是1929ARTSPACE。入驻1929ARTSPACE六年，公司行政人事经理金璟表示，“定制化办公以及良好的企业融合，是企业选择扎根于此的关键。” 

　　在临潼188金融创新中心改造完成后，银河证券从原来的办公地点搬迁到这里，公司人事总监樊静告诉记者，项目改造上，临潼188金融创新中心采用大量现代化设计使得该楼宇焕然一新，酒吧、咖啡厅、顶层花园等配套设施为金融创新类企业提供了必不可少的交互空间，这类增值服务的提供也体现了较为精准的定位以及对租客人性化的考虑。“而且从整个虹口区规划来说，临潼188金融创新中心地处北外滩，将来会有很多私募和金融机构入驻这一片区，对公司未来业务发展会有很大帮助，考虑到园区规划和未来发展前景，所以最终选择了临潼188。”

　　记者

　　双管齐下打通症结

　　引入基金公司，对物业进行整体租赁，通过资本运作盘活、升级欠缺维护或者运营不力的写字楼物业，1929ARTSPACE、临潼188金融创新中心两则成功改造案例，对处于改造资金压力、缺口的青羊楼宇业主来说，不失为一种“借船出海”的路径。 

　　跳出现象看本质，此番上海之行，也让我们对于存量楼宇“转、改、升”有了新的认知：资本引入、基金介入只是楼宇改造的一个必要前提，真正成功与否的关键还是在于楼宇的差异化、特质化发展定位。 

　　风从哪里来，风向哪里吹，这才是检验存量楼宇改造成果的路径所在。纵观1929ARTSPACE和临潼188金融创新中心两个项目，着手改造之前已有了清晰的发展定位——特色化、专业化、特质化金融楼宇。 

　　秉承心朝一处使，人无我有、人有我精的改造思路，辅以餐饮、文化、酒店式管理、联合办公等配套服务资源，架构起支撑楼宇品牌的楼宇产业生态圈，既赢得了市场与客户的青睐，又在高楼林立、楼宇成群的黄浦江畔有了自己的一席地位。 

　　如此，两座经久离衰的老建筑遇上资本，爆发出1+1＞2的有机更新效果。（张国祥 刘洁）