开栏语

　　时代变迁，城市核心功能区不断优化，新的产业发展方向不断成长起来。楼宇作为青羊构筑产业生态圈的高品质物理载体，是新产业、新经济择地生根的关键所在。 

　　纵观当下，区位优势明显、专业人才汇集、政策红利叠加，是青羊楼宇独特优势，造就青羊仍旧是世界500强、国内500强、行业500强进军成都市场的首选目的地之一。 

　　但我们也清醒的认识到，楼宇载体有限，低效存量楼宇，制约了青羊楼宇持续领跑和下一轮先机抢占。 

　　改，势在必行。改，出路所在。 

　　未雨绸缪。青羊区新闻传媒中心融媒体报道组兵分三路，北上北京，南抵深圳，东进上海，探寻三个一线城市老旧存量楼宇改造的成功范例。 

　　这是青羊区落实省市区全会精神的一次具体行动，也是青羊区融媒体致敬改革开放40周年的一次重大策划。 

　　我们希望从不同楼宇的改造模式、产业植入、招商运营等维度和视角，一来可以唤醒、调动更多青羊楼宇业主“转、改、升”积极性；二来可以寻找到嫁接青羊本土楼宇实情的改造启示，以供全区楼宇业主、区级相关职能部门借鉴思考。

　　资本介入存量楼宇改造

　　2013年4月，沪上商业地产大宗交易市场抛出了一记重磅消息：位于上海市黄浦区的东海商业中心，项目二期整体及一期30%部分，被私募基金CLSA（里昂）证券，以17亿元左右价格整体收购。 

　　一时间，业内外一片哗然。业界对于这一大手笔行为充满期待。时至今日，作为原有的项目业主单位，我们已经无从知晓其背后的故事所在。而在如今的远洋商业中心一期办公楼里，我们却从这栋大楼的操盘手——里昂投资咨询服务（上海）有限公司副总裁郭俊贤口中获悉了大概。 

　　“楼宇整体比较老旧、物业管理服务较差，造成了整体租金的偏低和收益不佳。但绝佳的黄金地理位置，如果假以硬软件设施服务的升级改造，升值潜力却是非常巨大。”郭俊贤的这一番话语，似乎既阐明了抛售的原因，也说清了投资原委。 

　　协助里昂资本完成整体并购的戴德梁行大中华区资产管理主管、高级董事张大维也证实了这样的说法。东海商业中心项目二期业主产权性质集中，一期70%为散户业主。里昂资本介入之前，东海商业中心的整体出租率维持在85%—90%。“虽然不愁租户，但楼宇自身老旧、管理经营不善等问题，导致其中租金水平与周边的人民广场商圈低了10%—20%。”数据显示，东海商业中心改造前周边的楼宇租金水平在7元/天/平方米，而彼时的东海商业中心租金才5.8—6元/天/平方米。 

　　如此的大手笔背后，成为当年房地产行业，特别是资本介入城市有机更新的一个里程碑事件。

　　由外及里下好一盘棋

　　取得东海商业中心产权的里昂，并没有立即着手改造，而是就楼宇本身存在的问题进行剖析。寻找专业合作团队，从物业管理到招商运营，成为里昂的当务之急。 

　　协助里昂资本完成整体并购的戴德梁行，还有仲量联行、高力国际等国际知名地产服务机构成了里昂着手楼宇改造的重要力量支撑。 

　　事实证明，这一步棋成为决胜的关键所在。东海商业中心项目整体改造工程前后仅历时一年时间，里昂却花费三个月时间对楼宇的改造进行设计，听取企业主意见和建议。“改造涉及近90%的入驻企业，如何不影响业主的正常工作开展？改造过后带来的租金上涨，如何让业主变得心甘情愿？楼宇改造的不仅仅是硬件设施，既有的企业业态如何升级调整？”协助里昂整体收购东海商业中心的戴德梁行，角色也发生了明显变化，从曾经的智囊团队到现在的合作伙伴。 

　　针对楼宇空调通风系统、消防系统、管理系统和电梯等硬件设施的老旧，里昂对东海商业中心的大堂、电梯间、中庭及办公楼层和商业裙房的公共部位都进行了翻新改造。 

　　而作为改造过程中的最大难点，就是将近85%—90%租户在此办公，如何不影响租户的正常办公并取得支持，里昂资本选择将这一难题交给了戴德梁行。“制作样板间邀请业主亲自参与体会，给与一定的免租期补偿。”张大维介绍说，在与业主的沟通交流中，包括根据不同楼层的企业需求提出有针对性的改造，向客户提供相应的规划设计方案，还有租金等方面的优惠等。 

　　硬件翻新的同时，里昂也对项目的租户结构进行了调整，改造完成后委托专业招商机构进行推介，增加了金融类企业和外资企业的比例，淘汰了40%的租户，将出租率由原有的80%提高到90%，保留了著名的跨国公司Nielsen（尼尔森）及EBAY、JEBSEN（捷成）等大型租户，使得项目的平均日租金由最初收购时的5.7元/天/平方米增长到了7元/天/平方米，增幅达到23%。 

　　2016年，楼宇迎来了一场新的换手：2016年，远洋地产以总价人民币23.9亿元（单价4.8万元/平方米），从里昂证券手中收购东海商业中心，三年时间，增值近7亿元，这样的资本运作手段，在老旧楼宇有机更新史上绝无仅有。

　　“动”与“不动”的剪刀差

　　细节决定成败。三年时间整体增值近7亿元，背后，从一些小细节、小配套的调整就能看出端倪。 

　　东海商业中心的的改造，放弃传统楼宇大厅高大上、空旷的思路，充分利用空间引入金融机构等资源作为配套，为入驻企业提供便利。 

　　在和郭俊贤、张大维的沟通交流中，两人均提到了一个关键词：互动。在他们看来，东海商业中心的成功改造，离不开入驻企业的积极配合支持。 

　　“楼宇不仅是硬软件的整体改造，更多要撬动起入驻业主的改造积极性，共同参与到品质与服务的提升。”星巴克作为东海商业中心原有的商业配套之一，里昂在改造时说服企业投入资金一起同步参与改造。原有的大楼地面停车场被改造成了露台的阳台及小游园、微绿地景观，形成楼宇与企业、街区、市民等多方的良好互动。

　　而在剖析东海商业中心成功改造这一案例中，“动”与“不动”前后的一个明显“剪刀差”。里昂对二期进行了硬件、软件、业态、形态的大刀阔斧改变。而受制于产权性质分散的一期，仅对公共部分进行了局部的调整和翻新。 

　　数据显示，改造后的东海商业中心租金达到商圈周边中等偏上水平。二期平均租金在10元/天/平方米，而未改造的一期部分楼宇的租金水平仍停留在4—6元/天/平方米，租金较一期上涨了40%左右，物业管理费也上涨了12%左右。 

　　跨国公司Nielsen（尼尔森）企业行政部孙姓负责人表示，虽然租金水平较改造之前翻了两三倍，大幅度租金提升背后，企业却是坦言改造后的体验和感受非常棒。“专属的定制服务，丰富完善的企业配套服务，综合考虑下来还是觉得现在的远洋最为合适。

　　资本的力量

　　对于青羊老旧楼宇业主而言，老旧楼宇“转改升”运用金融工具，实现资产增值具有标杆示范意义。“资产运营+资本运作”，是未来青羊老旧楼宇转型的一个重要途径。同时，注重楼宇生态空间的营造，充分利用空间引入配套服务资源，同样值得青羊学习借鉴。 

　　再者，存量楼宇的改造，不仅仅是运营方、资本方、业主三方的事，同样涉及管理、招商、运作、业态等软服务。而对入驻楼宇的企业来说，共同参与改造同样关键。 

　　纵观上海远洋商业中心，既有硬件改造的加减法，更多则是楼宇生态的乘除法，成为轰动一时的经典改造案例。破解改造资金的缺口，提供借鉴遵循的蓝本，正踏改革征途的青羊楼宇，可以遵循。（张国祥）